近日,住建部发布《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》(简称《通知》),对商品房预(销)售行为、二手房中介经纪行为等予以规范。其中特别要求二手房过户时必须提供中介合同,此举被认为是剑指难以根除的“阴阳合同”。
管理中介人员
——有资格证书的才能签字
《通知》中列出了房地产经纪行业中的诸多违规现象:未经备案从事房地产经纪业务、提供或者代办虚假证明材料、不履行必要告知说明义务等。
文件中要求,对投诉率高、整改不力的房地产经纪机构,要通过限制网签资格、注销备案、公开曝光、记入信用档案等手段进行惩处,并将有关情况通报税收、金融、工商等部门。
对房产中介人员的管理是一大亮点。《通知》要求,房地产经纪服务合同应当加盖房地产经纪机构印章,并由房地产经纪人员签名。未取得房地产经纪人员职业资格的,不得在房地产经纪服务合同上签字。
目前,活跃在二手房市场的中介业务人员,有相当一部分是没有资质的。《通知》则对中介人员提出了更高要求,必须取得相关的资格证书才能从事代理活动。业内人士认为,这将会促使更多的经纪人提高自身的专业素养,考取资格证书。
打击“阴阳合同”
——过户时须提供中介合同
中介人员协助当事人签订“阴阳合同”,是比较常见的。为此《通知》中指出:通过房地产经纪机构成交的房地产交易,办理交易过户时要提交房地产经纪人员签名的房地产经纪服务合同。
房地产经纪服务合同,即通常意义上的中介合同。这个新规意味着,今后从事二手房交易,在办理过户时,除了要向房产部门提交买卖双方签订的买卖合同之外,还要提交买卖双方与二手房中介三方签订的中介合同。
目前,二手房交易只需要提交买卖合同即可,中介合同并不需要向房产部门出示。正因为签“两份”交“一份”的现状,导致了“阴阳合同”现象的蔓延。有的购房人为了减少交税,就将买卖合同上的价格做低,真实的成交价只存在于中介合同上。而不少房产中介为了达到促成交易的目的,对这种现象睁一只眼闭一只眼,或者干脆自己操刀。
这条新规不但剑指“阴阳合同”,还明确中介公司的义务,让违规条款无处遁形。“由于在过户时需要提供中介合同,所以相关部门直接可以查看每单代理合同,其中是否违规都能够一目了然。中介公司将不敢乱收费,或提供假证明材料。随着交易的日趋规范,市场生存成本将越来越大,不良中介和小规模中介将被逐步挤出市场,今年下半年将迎来一轮关店潮。
也有业内人士认为,这条新规的确会对“阴阳合同”产生较大的杀伤力,甚至可能在一定时间内影响到二手房市场的成交量,但由于二手房买卖的特殊性,买卖双方是否会找到其他办法来钻空子,还有待观察。