进入下半年，南昌房价是涨是跌成了一团迷雾。7月份南昌房价同比涨幅大增，环比却在下跌；8月份居住用地拍卖告别之前持续起拍价成交的尴尬，不断创出新高；7月份以来商品房供给量大幅提高，销售率却在走低，8月推盘折后均价回落……
现在南昌的房价是涨还是跌？谁也给不出个答案，数据上看环比是在跌，但买房者却没有跌的感觉。南昌的房价年内是涨还是跌？也没人能准确预测。
案例：握着一大把钱等房价降
7年购进两套房，信心膨胀
“有一处自己的房子，才算真正有个家。”六年前，小李在岳父母居住的小区买了一套小两房，面积不大，当时房主急于出手，所以价格也算便宜，简单整理一下就入住了。等到2008年，陷入短暂的低迷期，南昌的房价出现了下跌。“当时的政策比较宽松，因为我们没有向银行贷过款，可以首付3成按揭购房。”看到爱人单位附近的楼盘开盘，户型不错，价格也才3200元/平方米，小李一咬牙取了10万元存款付首付，购买了一套90余平方米的2 1结构住房。
小李告诉记者，之后看到房价开始上涨，在岳父母和爱人面前还得意了好长一段时间。虽然不在南昌常住，而且每月还在还贷款，但每次想到依靠自己的努力已经拥有两套房，自信心膨胀。
卖掉小房想换大房，不料没房住
“觉得居住的房子太挤，想换套大房子住。”2月份，小李以5000元/平方米的价格卖掉了最早购置的小两房，拿着33万元现金在南昌转了一圈，竟然发现房源不多，地理位置还比较中意的楼盘房价在8000元/平方米左右，觉得有些贵。而且，当时正好有关限购令出台，有不少人预测房地产会降温，也就和其他买房者一样选择了观望。
时间一拖就是三个月，这时小李猛然发现，一些推新房源的楼盘还出现了排队选房的现象，房价不降反涨。“尽管是这样，还有一部分人认为房地产的拐点会在六七月份出现。”小李说，听他们这么一说，我还自作聪明地认为，如果下半年房价下跌，自己手中的不也就开始“贬值”了吗？另外，银行也紧缩房贷，要换套大房，33万元现金和自己15万元存款也仅仅只够付首付，而此时贷款却越来越难。于是，小李有了“赌”一把的冲动，将那套小三房也挂到了网上出售。
小李说，7500元/平方米，房子卖得比较顺利，还去银行贷款，还有60万元入口袋。之后就租房住等着房价降下来。可是，盼星星盼月亮，等到了8月底，但有关部门公布的各个楼盘销售价格却几乎每周都有上涨。“就说艾溪湖东岸的房子，售价都已经超过7500元/平方米了，洪都大道以西、学校周边的市中心更是找不到每平方米1万元以下的新房，着实让我没了主意。”小李说，太偏的房子不想买，市中心的又太贵，现在是手中有钱却租房住。
现象
拍卖高潮迭起
8月份逾九成溢价成交与商品房成交不愠不火截然不同，8月份南昌的土地市场高潮迭起，令人应接不暇，告别限购令实施以来常态式起拍价成交的尴尬状况。8月初高新区4宗地块全部溢价成交，其中一幅地块拍出530万元/亩的单价，创高新区土地价格新高。8月23日朝阳新城两幅地块成交单价超千万，刷新南昌居住用地价格记录。
8月份，南昌市推出12幅商住地块，只有1宗土地以底价成交，其余全部溢价成交，成交总金额达26.45亿元，创单月新高。8月份土地交易表明，开发商对于优质地块仍然渴望，中小企业对于中小规模地块接纳度较高。
二手房新房成交量均萎缩
二手房成交量下滑
小高是南昌红谷中大道某中介门店的经纪人，从事这一行已5年。“我两个月才做了一个单子，本希望9月份能有很好的起色，可现在的情况比想象的悬殊很大。感觉现在的二手房买卖像2008年下半年至2009年上半年，甚至比那时还糟。好不容易做好房屋买卖双方的工作，但因贷款迟迟办不下来，拖的时间太长单子泡了汤。”小高无奈地说，他所在门店已分租了一半，九、十月份业务量不能扩大，那将面临关门的可能。
江西满堂红置业总经理吴伟表示，自南昌实施住房限购令以来，经过短期的调整后，二手房交易恢复得很快。五六月份的时候整个交易状况不错，而到7月份后，成交量逐渐下滑，感到压力越来越大。从买方的情况看，多为急需居住者，不得不买房才出手。卖方在挂出的房子长期不成交后，日益担心房价会下降，因此在价格上作出让步。
南昌房产中介普遍反应，遇到最大的难题是贷款，致使许多谈成的房产交易搁浅或流产。而货币政策还在收紧，即使是“金九银十”，也不敢抱太大希望。数据显示，8月份南昌二手住宅成交1580余套，比7月下降近70套，比今年限购令以来成交最高的5月份少190多套。
“金九”新房成交量萎缩
去年9月份，南昌楼市开门红，随着开发商推盘量和优惠幅度的增加，购房者纷纷放弃观望，果断入市，使得南昌楼市呈现出量价齐升的态势，成交量明显放大。首周（8月30日～9月5日）新建商品房共成交939套，其中住宅成交787套；二手房共成交574套，其中住宅成交533套。全月新商住房成交2455套。
而今年9月，各楼盘抓住难得的旺季采取各种方式加大促销力度，但效果不如去年，前12天新商住房、二手住宅才分别成交473套和484套。中秋节三天小长假期间，去年新商住房三天共成交405套，而今年仅68套，甚至日成交出现个位数。“金九”开头楼市成交量的大幅萎缩，显示出在商品房限购、货币政策继续收紧等情况下，今年的楼市旺季出师不利。
来自江西同致地产的研究数据显示，开发商冲着九、十月份的销售旺季，加大了推盘的速度。7月份南昌市有25个楼盘开盘，8月份达28个，其中8月最后一周开盘楼盘多达11个，创今年单周开盘记录。9月份预计开盘楼盘多达40个，其中新盘6个，这是去年10月份以后首次如此多的楼盘开盘。
在销售市场“金九”开门不红的情况下，供应量大增意味着南昌房地产市场面临更加严峻的销售压力。据南昌房地产信息网统计，到9月13日，可售新建商品房数量达9200余套。
数据在下跌板块表现差异较大
江西同致地产有关研究人士称，7月份南昌市共有5个楼盘销售均价在万元以上，价格区间8001元/平方米以上房源供应面积占总量的45.02%。到8月就明显下降，使得8月推盘折后均价回落到7189元/平方米，环比下跌一成多，这是南昌房价近半年首次下跌。不过，实际上并非如此，房价只是整体上回调，各板块表现差异较大。多个区域房价仍在上涨，莲塘板块的昌南客运站片区、新建板块和湾里板块的环比涨幅在5%以上。
分析：年内南昌房价上涨乏力
为控制房价，南昌今年房价同比涨幅“红线”为不超10%。但是，“限购令”后南昌新建商品房价整体仍呈微幅上升的态势。据国家统计局公布的数据，从今年3月～8月，南昌新建商住房价环比并未下跌过，环比最高涨幅为0.3%，最低为持平，意味着南昌房价整体还在涨。7月份新建商住房同比上涨达9.4%，距离“红线”近在咫尺。记者日前从有关渠道了解到，因为7月份的房价涨幅较高，住建部下发文件，要求南昌严控房价。
业内人士分析，鉴于南昌的房价现状，年内同比涨幅不超10%，那就在某种程度上意味着留给房价上涨的空间十分有限。为了不被问责，若房价继续上涨，不排除南昌出台更严厉举措控制房价。所以，年内南昌房价上涨受到“红线”压力，难有表现。
同致地产高级研究员姜道林表示，2008年底时，南昌商品房销售率一度跌至30%，甚至更低一些，当前60%左右的销售率还算可以，能满足开发商的回款问题，不至于出现资金断裂。若维持现行的房市调控政策，今年南昌房价整体下跌的概率不大，除非还有更严厉的举措。
“还没有到价格下跌的时候，只不过是上涨的速度会放慢。”一位房地产商坦言。
记者秦谦、首席记者黄培红/文