刘晓光观点
（来源:扬子晚报）现下，楼市正面临史无前例的严厉调控，房地产业发展如同雾里看花，前景难以捉摸，但首创集团总经理刘晓光日前表示，尽管调控深入，但房地产行业仍然是中国最大的行业之一，未来至少还有15年的快速成长期。13亿人口的消费离不开它，它也同时带动了五六十个衍生行业。
他认为，在房地产业的成长过程中，该行业会面临两方面调整：一是利润率的调整，不会再有暴利了，将慢慢回归到稳健的利润率上。第二是结构调整，房地产不是一味地盖住宅，而是产业、住宅同步发展。
调控的高压之下，房地产行业发展前景究竟如何？今明两年，短期市场又会发生什么样的变化？本期《观点地产》邀请了两位专家进行话题探讨。
■本报地产评论员金海亮
房地产业还有较大发展空间
南京中原地产事业部总经理 俞小敏
城市化进程还在进行中，需求旺盛依旧，个人预测未来10年甚至20年，房地产业仍有较大发展空间。”
调控在持续收紧，未来比较长的一段时间内，房地产调控之手都不会松，宏观调控将成为常态，抑制房价过快增长是未来长期目标，但控制房价增速不等同于大面积降价。
开发商会走过一个比较“纠结”的阶段，一些当时想趁着牛市进来挖一勺子就走的小型房企，因为开发能力、资金能力欠缺，受调控冲击会尤为明显。一些实力不够的开发企业会慢慢退出行业舞台。唱主角的一定是品牌企业。
调控下，行业也在盘整，未来房地产行业会更规范，开发水平也会更高。但房子作为固定资产，本身还具有比较高的保值性和增值性，再加上城市化进程还在进行中，无论是首置还是改善甚至是投资，需求旺盛依旧，因此，个人预测，未来10年甚至20年，房地产业仍有较大发展空间。
政策调控的表象是控制房价过快增长，实质是要打压房地产暴利，使其维持合理的利润率。数据显示，2011年上半年，房地产行业实现净利润233.15亿元，同比增长14.19%，利润增速低于预期。数据充分说明，为时近一年半的持续调控已起到了作用。但房地产行业并不是因此骤冷，而是回归良性发展。波折不是今年的独特现象，房地产在过去10年的发展中，一直是在曲线中前行。
就目前南京楼市而言，个人推荐刚需客户可以入手两江板块的房源，因为这两个板块供应量大，价格敏感，已经出现一些降价促销楼盘，现在正是性价比比较合适的时期，有需求的购房者可以行动了。
当然今明两年内，楼盘价格出现波动很正常，但如果有个盘房价猛降就要警惕了，大幅降价要留心个别小型房企出货跑路，撤离行业。总而言之，购房者要以平常心去看待房价的小幅震荡。
楼市前景不以房价涨跌为判断
银城地产市场营销部经理 王政
房地产的发展前景不能一味地凭房价的涨跌来判断，而是要以购房者的需求来评判，未来行业的发展潜力依然很大。”
个人认为，房地产的发展前景不能一味地凭房价的涨跌来判断，而是要以购房者的需求来评判。除了首次置业，现在，升级换代的需求业已集中出现。早期开发的房子品质相对较低，小区环境、物业管理欠缺，而且之前置业的购房者也有扩大居住空间、改善居住质量的需求。目前的置业需求中不只是首次置业算刚需，一大批改善性置业的购房者，他们的置业需求也是刚性的，所以行业本身发展潜力还是很大的。
银城地产在售的新盘银城聚泽园是典型的改善性物业，从客户分析来看，改善性置业的客户占到8成以上，而且基本都是买来自住的。虽然房子只有500多套，但累计现场到访客户已达5000人，有2000位客户留下了联系资料，表示有购买需求，这充分说明改善需求在楼市中大量存在。
虽然房地产的需求不减，但暴利时代确已远离。今年土地市场表现平淡，甚至出现流拍现象就是很好的佐证。以前拿地就能赚钱，现在土地实行招拍挂制度，地价预期高，有的拿了地都不敢开工。在2009年市场亢奋时拿的土地，目前仍有未开发的。高成本之下，开发商的压力真的很大，行业利润率已经开始大幅下滑。
因为存在大量的改善性需求，加上城市移民仍在继续，房地产业中期发展仍是向上的态势。但短期来看，在目前加大调控的市场环境下，开发商的预期在降，开盘调低房价开始集中出现。
但无论调控如何，开发商需要有合理收益率，一般不会做亏本的买卖，因为成本因素，房价的大起大落很难出现。一些让利幅度大的楼盘，是因为开发周期长，之前销售中就已经提前实现部分利润，所以现在才有了让利的空间。而新近开发的楼盘，别指望价格会低很多。
【】 民间资本告别炒房时代 以新型金融业态参与房产业
（来源：北京晚报）中国被称为全球私人财富增速最快的国家。随着房地产行业宏观调控的加深，大量民间资本以不同的方式向房地产业渗透。有研究者认为，短期来看，民间资本可能不会大规模从房地产市场撤出，相对于通货膨胀和其他投资来说，房地产投资仍是较安全和回报率较高的投资方式。与此同时，未来民间资本将以信托、私募股权基金、政府或企业债券、reits等新型金融业态参与房地产业。
民间投资推动房价上涨
日前，由住房和城乡建设部政策研究中心与高和投资组成的民间资本研究联合课题组，发布了《民间资本与房地产业发展研究报告》。
数据显示，2010年，全社会固定资产投资为27.8万亿元，而以非国有及国有控股企业投资为代表的民间投资在固定资产投资中比重超过一半，达到57.7%。如此庞大的民间资本，在全社会固定资产投资中占到“半壁江山”，而高利润行业则是民间资本追逐的焦点。其中，资本市场、房地产和资源类产业是民间资本关注的重要领域。
近几年，由于房价的持续上涨，房地产业成为民间资本投资的主要选择之一，但是这种投资主要都是集中在购置房产和投资房地产开发领域等方面。《民间资本与房地产业发展研究报告》指出，这种投资推动了房价上涨，并在一定程度上损害了实业发展。
《研究报告》认为，“由于民间资本相对集中，且量级巨大，在我国资本市场不发达、投资渠道不畅的大背景下，大规模民间资本涌入房地产市场，并形成投资投机需求后，导致市场需求短期内集中放大，而市场供应总量存在着滞后期，势必加剧供求矛盾，造成供不应求、房价快速上涨的局面。”“此外，民间资金流向房地产对实业发展造成了一定冲击。房地产投资的高额利润吸引了大量制造业企业进军房地产。”
热钱退出炒房转向放贷
“国家几乎已经把房地产资金所有来源都切断了，全国的房地产商纷纷跑到温州，希望得到温州民间资本的支持，我每天都接到三四个这样的电话，一天接待到访的好几批。很多人想募集温州民间资本。”温州管理科学研究院院长、温州中小企业发展促进会会长周德文近日接受记者采访时说。在很多人眼中，周德文被视为温州民间资本的代言人。
有报道称，房地产调控之下，楼市受挫，温州的民间资本纷纷抛掉手中的楼盘，大量退出房地产业。周德文则表示：“要更正一点的是，温州的民间资本并没有大量退出房地产，只是受楼市不景气影响，一些投资客把手中的房产销售掉一点，是因为自身的资金链比较紧张，并不是因为对房地产没有信心。”
周德文说，从房地产退出的资金很多已经回归实业。“因为现在实业不景气，资金很紧张，从金融机构贷不到钱，而民间借贷的利率又较高，企业家权衡利弊，就抛出房子拿钱来救实业。”
周德文表示，现在一方面有很多大房地产商找到他，想在温州推介楼盘，给出了比较优惠的项目价格，希望尽快回笼资金；另一方面，希望通过他在温州对接资本。不过，他也承认现在民间资本进入房地产业非常慎重，即使是进入房地产的前端，风险还是存在的，所以不像以前那么疯狂。
事实上，随着房地产调控的深入，以温州作为风向标的民间资本的流向，悄然发生了变化。中国人民银行温州市中心支行最新发布的“最合算投资方式”问卷调查显示，今年第二季度，选择“民间借贷”的储户占到24.5%，从调查开始以来首次超越“房地产投资”跃居首位。选择“房地产投资”的储户占比下滑至15.25%。
据了解，2009年起，中国人民银行温州市中心支行每季度对储户进行“最合算投资方式”问卷调查。在调查中，“房地产投资”一直居于首位，“民间借贷”则长期位居次席。今年以来持续的楼市调控及银行银根缩紧，令事情在第二季度开始起了变化。
投资客进入理财时代
尽管在一些温州投资客看来，“民间借贷”与“房地产投资”之间，并不是一个简单的争抢民间资本的关系，而是相互交错转换。如不少温州炒房客看到现在民间借贷利率高，就将房屋抵押获得的资金用于民间借贷。但在当前房地产调控下，房地产投资趋势发生变化，已被认为是必然。
“房地产投资趋势最重要的一点变化是，告别炒房时代，进入理财投资时代，即房地产投资的证券化。”高和投资董事长苏鑫认为。
“五年前我们投资了一、二线城市的住宅，年投资回报率一般都能达到15%，调控后，年回报率绝不会超过5%。”苏鑫认为，原因就在于没有了投资杠杆，又相应提高了税收。从国外经验看，普通住宅是没有投资属性的，美国的普通住宅都是消费品。如果扣除通胀因素的影响，在100年的时间内，房价的平均复合增长率仅为0.6%。
真正的投资蓝海在哪里？苏鑫认为，应该是房地产投资的证券化。也就是说，由不动产的实物投资转向证券产品，如reits、信托、基金等。据悉，苏鑫创立了首家人民币商业地产基金，并在一年多时间内，先后在北京收购了4个项目，完成30多亿元物业销售。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹也关注了这一状况：“民间资本投资房地产呈现逐步从需求端转向供应端趋势，从购买房地产物业，住宅、写字楼、商铺，转向直接投资开发房地产、为房地产商提供过桥贷款、购买房地产信托产品、开展股权合作等。”
开发商进入钱荒时代
银根危机
高和投资分析认为，中国房地产中直接融资不足10%，80%以上是以银行贷款为主，使得房地产的行业风险很容易传导到整个金融系统，一旦出现问题，就会牵扯整个社会经济。这是因为我国房地产开发曾过度利用银行贷款，把风险转嫁到银行和购房者头上。
熟悉房地产开发的一位人士向记者透露，现行房地产开发融资制度最大问题在于风险和收益不对称。购房者与开发商签订预售合同后，需付清首付款并向银行申请按揭贷款交给开发商，在这个过程中，开发商在未交房时，已全部回款，债务则全部由购房者承担。而土地抵押、项目开发贷款、在建工程抵押贷款等都是反复利用银行金融杠杆获得银行资金，风险转移并积聚到银行上。
信托受阻
近两年，房地产信托得到了比较快的发展。来自高通智库的数据称，截至今年5月末，房地产信托规模共计5587.66亿元，占全部信托产品筹资规模的45.11%。不过随着楼市调控的深入，房地产信托正在被缩紧。
据中国证券报日前报道，有关部门此前对20多家信托公司进行了“窗口指导”：对房地产信托余额较大的信托公司，要求规模实现稳中有降；对房地产信托新增规模较大的信托公司，要求把握好节奏，严格控制增速。另有消息称，10家信托公司被监管部门约谈，要求暂停房地产信托业务。
让房地产信托遭到最致命打击的是信托公司要在年底达到《信托公司净资本管理办法》要求。《办法》规定，信托公司净资本不得低于人民币2亿元、净资本不得低于各项风险资本之和的100％等。而融资类房地产信托业务的风险系数高，很多信托公司因房地产业务占比较大使其风险资本趋紧甚至不足，不得不主动压缩房地产业务。
信托公司2010年年报显示，全行业净资本规模最大的信托公司平安信托净资本即将告急；全行业信托业务收入最多的信托公司中融信托面临至少16亿元的净资本缺口。
实际上，房地产信托的融资规模已经开始下降，收益率却在上升，这表明房地产的信托融资渠道已经不畅。据用益信托工作室统计，8月8日至14日，一周内成立21款房地产信托计划，募集资金33.99亿元，占成立总规模的45.55%。但每款房地产信托产品的平均规模为1.62亿元，较上周的2.62亿元大幅下降。
上半年房地产信托发行规模达1670.1亿元，收益率为9.81%。而7月份房地产信托成立规模为361亿元，收益率已经上升到10.38%。照此计算，一旦房地产信托陷入停滞，房地产开发商资金缺口或扩大千亿元。