存准金率单次下调影响面不大
唱“紧”唱了近3年的货币政策“紧箍咒”出现了略有宽松的信号。日前，中国人民银行宣布，自2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行近35个月以来首次下调存款准备金率。
消息传出后迅速引发市场各方关注与讨论。不少房产中介行业人士认为，此举配合明年初银行新贷款额度发放，将在一定程度上缓解困扰市场已久的放款慢问题，而一些房贷业务暂停的银行也可能重新推出房贷业务，从而降低购房者贷款申请难度。针对此次下调存准金率是否将间接减弱开发商降价压力，专业人士预计，短期内开发商资金链紧张度仍难明显缓解，12月份仍是一手房优惠促销潮高峰。
存准金率下调 置换型房东心思萌动
“拖拖拉拉将近一年，房子没换成，自己对信贷环境的敏感度倒是培养出来了。”打算卖小房买大房的置换型业主王先生开起了自己的玩笑。
日前，央行决定，自12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。看到新闻后，王先生火速联系到一位房产经纪人，第一个问题就是：“存款准备金率下调了，我的房子应该没那么难卖了吧？”
合富置业区域经理陈全良透露：“存款准备金率下调后，我们也接到过几个客户打来的电话，有打算卖房的业主，也有打算买房的购房者。他们询问的热点均围绕银行贷款政策是否有所放松。应他们的要求，我们咨询了几家银行，得到的答复是，到目前为止，贷款审批条件和放款周期等都和近几个月差不多，还没有放松的迹象。”
虽是金融信贷领域专用名词，“存款准备金率”的概念却已走进不少普通购房者的心里。对此陈全良并不意外。“今年以来，由于贷款环境紧张，不少购房者难以顺利贷款出手买房，进而也影响到了不少房东的卖房计划。可以说，近几个月来，贷款难仍然是阻碍成交的一大因素。因此，目前，不少普通市民对信贷环境的关注度也非常强。”
据了解，在各类需求中，受影响较大的是置换型购房者。他们需用出售小物业的房款去付改善型物业的首付款。但因当前放款周期普遍较长，有交易案例甚至在新产证下发并把相关抵押材料交到银行4个月才放款。部分置换型购房者因此而对改善型交易的上家违约。
为了让买房卖房缓解顺利衔接，有些房东对下家的付款条件提出了较高的要求，如一次性付款，或者2个月内必须付清全款。受此影响，一次性付款交易占比有所放大。“11月，我们接触过的案例中，一次性付款交易比例为50%，而在8月份，这一比例仅为20%。”陈全良表示。而据上海中原国权分行经理鲍贤明透露，该板块内11月二手房成交量中，全额付款购房者占比为5成左右，而上半年月均水平则为3-4成。“目前，挂牌业主大多为置换型，而能够全额付款的购房者则是少数。有些业主考虑到自己买房和卖房都受制于紧缩的贷款环境，决定暂时放弃置换计划。我估计，这类人占到置换型业主群体的3成左右。”陈全良分析。
有望缓解二手房贷款环境 明年一季度或现放款高峰
日前央行宣布准备金率下调，似乎让苦于贷款难的购房者和置换型房东看到了“曙光”：信贷环境开始放松了，是否就代表未来贷款会变得容易了？放款周期是不是也会随之缩短？
上海中原国权分行经理鲍贤明认为，存款准备金率的下调，的确可能在一定程度上降低银行贷款审批难度。“今年下半年，有些银行因为资金链紧张而提高了房贷申请标准，甚至还有个别银行暂停了房贷业务。存款准备金率下调后，明年银行的资金链可能会稍许放松，购房者贷款难的问题也将有可能得到缓解。”
汉宇地产贷款部总监倪岱尔则认为，存准金率的单次下调对于银行审批贷款政策不会产生很明显的影响。就11月份情况来看，首套房贷款利率普遍上浮5%，部分贷款交易上调10%甚至更多。银行审批贷款申请时对客户资信仍然较为重视，如其能否开出收入证明，学历和工作单位如何等。预计未来1-2个月，这一情况仍将持续。
不过，存准金率下调倒很可能将解决一部分银行放款难的问题。从11月份市场情况来看，不少银行仍然采取贷款利率和放款周期挂钩的政策：对于接受1.1倍利率的首套房购房交易，贷款在交完相关抵押证一星期左右就能放款。但采用基准利率的首套房贷款则要排队等额度。但从明年1月份开始，存款准备率对于银行资金链的影响将有所体现，加之新一年贷款额度的发放，银行放款周期有望缩短。
对开发商短期利好甚微 新房继续降价可能性较大
由于第四季度开发商资金链趋于紧张，一手房市场降价范围逐步扩大，降价幅度也逐渐提高。近2个月来个别项目均价较前期报价甚至低20%以上。这在一定程度上带动了其他一手项目的降价情绪，同时也使得购房需求向一手房市场聚集，进而影响了二手房东报价。那么存款准备金率下调后，未来开发商资金链是否将会逐渐宽松，降价现象是否也将逐渐减少呢？
对此，多位业内人士均表示否定。同策咨询研究中心总监张宏伟分析，存准率的单次下调对房地产市场是利好消息，但从微观层面来看不一定表现为对开发贷款的松动。另外，存准金率单次下调幅度有限，短期内市场走向尚不明确。如果未来半年内形成连续2-3次的持续下调，则有可能导致市场流动性会趋于宽裕。预计目前到明年年初，开发企业资金面状况仍难以改观。受此影响，加之3-4月份“小阳春”对于众多开发商而言是一年开局的关键时刻，估计开发企业尤其是龙头开发企业仍会积极推盘，在适当时机继续大幅优惠促销，回笼资金。
德佑地产研究主任陆骑麟表达了类似的观点。他认为，存款准备金率下调，能够短期内缓解银行无钱可贷的尴尬局面，但是当前市场对于资金需求缺口十分巨大，无法完全满足开发企业的资金需求。并且存款准备金的下调的利好并不单单针对房地产，还包括其他行业，因此能有多少利好会“分配”到房地产市场还很难说。因此此次存准金率的下调短期内对房地产市场影响不大。况且，目前市场对于房价下跌存在较强预期，银行对开发企业放贷的谨慎度也将大大提高。至少在12月份，由于银行年内贷款基本发放完毕，开发商的资金链仍是非常紧张的。一手房价仍有下跌的空间。“从政策层面而言，表面上紧缩的货币政策趋于放松，这并不代表对房地产市场调控的结束。”陆骑麟补充说。