自从去年4月调控开始以来，“观望”便与楼市如影随形。
而今，随着一年一度的年终优惠潮来临，在楼市调控迈入深度化的2011岁末之交，这股始终弥漫于福州楼市的“观望潮”也正发生着微妙改变，一股“潜伏”已久的购买力开始蠢蠢欲动，买与不买，再次考验着购房者的忍耐。
究竟当前楼市人们的购房心态是继续纠结，还是恍然欲动？面对着年末各大楼盘的种种利诱，人们又应作何选择？
本期《福州楼市年末特别调查》，与您一同找寻答案。
市场迷人眼：低价促销、诱人起价、新盘优惠 购买力不断被“挑逗”
随着2012年的临近，这些天，福州楼市也愈发地热闹开来：
在三盛·国际公园与三盛·托斯卡纳上演了“双盘热销”的佳话后，12月10日，博仕后公馆亦迎来开盘，并在当天推出“一次性付款9.2折，银行按揭贷款9.4折”的优惠，其a1楼也顺势加推；另据了解，当天公开的还有世欧澜山，此外，钱隆大第·波士堂也开盘在即。
除了热热闹闹地开盘之外，各色优惠楼盘的队伍也在继续壮大，融信大卫城推出88万起价的89~149m墅区高层，中庚香山春天则以“首付8.7万起购76m两房”冲击岁末，正荣润城的198万/套压轴精装样板房买就送34万全屋豪装，而永兴郦江“购房预约即享50000元优惠”同样意在惹火岁末……
“其实，根据我们的判断，目前福州楼市仍然有一股较为强烈的购房需求，所以各大楼盘都在卖力地将这波购房潮引出，并与随后而来的返乡置业潮结合，从而争取成交最大化。”福州东区一楼盘营销经理林先生表示，11月已经出现了第一次楼市“触底”，当时以各种活动促销及小范围的降价带动了一批成交量，例如金山浦上大道某楼盘就以“特惠房”的形式每平方米低调降价2000元，便立即换来了单周40套左右的成交放量，“这说明只要一有合适的价格出现，蕴藏楼市各个角落的购买力就会被立刻唤醒”。
海房调查：近五成网友“计划买房”价格优惠最抢眼球
事实真如业内人士所言吗？
对此，上周，海都房网(house.nhaidu.com)特别推出《福州楼市当前购房心态调查》，得到众多关注楼市网友的踊跃参与，截至2011年12月13日12：00，调查结果显示：
对于“今年您是否已在福州五城区内买房”，47%的网友表示“计划买房”，约25%的网友指出“已经买房”，而“没有打算”的网友占总人数的28%；其中，“首次置业”与“改善性需求”购房人群占据了投票人数的74%，“投资性需求”仅为23%；在各种买房与计划买房的理由中，认为自己是“刚性需求，必须买”的网友数量最多，占比为37%，与之相对，32%的网友认为“调控下房价还会跌，暂时观望”，所以“不愿购房”，值得注意的是，亦有近三成网友由于“受限购影响”而取消了购房计划。
同时，在本次调查中，“特价房、特惠房”等价格优惠成为了最吸引网友的楼市促销手段，但当问及“对明年第一季度楼市如何看待时”，网友们的意见出现了分歧，除了“量价齐涨”这一选项投票占比仅为18%以外，“量跌价滞”、“量价齐跌”、“量涨价跌”这三个选项投票数均十分相近，体现了网友对后市的不确定性。
“而这种不确定性，与当前的观望情绪不无关系，这一波尚在观望中的购房需求，就在等待着最佳入市时机”，一业内人士称。
据海都房网地产数据中心统计，截至2011年12月11日，福州市五城区住宅签约总套数为15181套，签约面积为1679329m，同样截至当天数据，新增住宅房源量则总计为28025套，比成交套数多了12844套。
“从表面上看，楼市处在供大于求的状态，新增房源量大大多于成交量，但实际上，大部分购房需求仍在等待最佳入市时机，因而抑制了实际购房成交量的增长”，智恒营销总经理吴剑平指出。
业内剖析：存款准备金率下调信贷放宽 看涨声再起
而近日，在存款准备金率下调，国内部分银行信贷政策放宽等信号的影响下，购房者的神经又一次被挑动起来。
“同时，今年土地拍卖中，住宅地块相对较少，部分开发商也因市场行情而进入缓工或停工阶段，明年中期的入市房源或将减少，届时楼市局面又会是一番新景。”吴剑平指出，正因此，不少购房者也对后市有了重新判断，看涨声渐渐泛起。
另一方面，“年底历来就是楼市销售的旺季，再加上目前的市场状况，房企资金回款压力趋大，近段时间亦是房企期望快速出货的重要节点，开发商自然也会不遗余力地推出各种促销，来进一步吸引购房者”，中原地产福建分公司相关人士坦言。
买与不买 从“望”到“观”
于是，在各种信号的作用下，这一波“计划买房”购房者的心态便出现了微妙改变。
在采访中，有业内人士表示，所谓的楼市“观望”，“观”与“望”是两种不同的层面，当前楼市的观望潮，已经由“望”转为“观”。
“根据我们的市场调查情况，在今年年初时，不少购房者对于楼市下行的期望更高，因此不少人的看法都是"再等等"，而随着年底的愈发迫近，除推出特价房外，大部分楼盘均价无大调整，购房者的心态也自然有所改变。”林先生谈到，但即便如此，岁末楼市也仍未到购买力完全释放开闸之时。
对于如何鉴定房价已达到可出手水平，吴剑平建议：“如今楼市数据已经公开化，房价主要取决于拍卖时楼面价与建筑成本，再加上各种营销费用与税费，楼盘均价一般为楼面价的两倍，一旦该楼盘价格降到"两倍楼面价"的80%，基本上已经达到可以出手的价格。”
记者观点：让房子的事变得简单点
买与不买，降与不降……当下的楼市确实让人很纠结。
纠结的原因很简单。因为我们忘掉了，它只是个房子。
在过去的数年中，它的属性从居住消费品，逐渐演变成为可以升值的投资品，并不断地被挖掘，成为中国市场经济中，比股票、黄金等更为“保险”的香饽饽。
但是，房子就是房子。终归有一天，它还是要回归到它的本质用途用于改善人们的居住条件。
而这条回归之路，正是当下我们正在经历的楼市调控进程。
虽然这个进程可能会有所反复，会带来些微的阵痛，但它的方向已经相当明确楼市将健康、合理发展。
所谓的楼市健康，是指它既可以保障民生，又可以进行适度的市场流通；
所谓的合理，是指它能够对中国总体经济的发展产生适当的推动作用。
虽然政策条文读起来有些晦涩难懂，但理解并不难政府将保障低收入者的居住问题；中高收入者将通过市场改善居住条件。
也就是说，2012年以后，中国楼市迎来的并不是价格涨跌的问题，而是，你对居住要求是什么？