2011年对于苏州楼市来说是不同寻常的一年，国家调控的不放松，限购令联袂加息冲击楼市。成交低迷的“金九银十”摇身变“铜九铁十”，一路高歌的房价也变得“忐忑不安”，买卖双方陷入拉锯战。降价潮，拐点论，观望，低迷似乎成为2011苏州楼市的关键词。不少专家预测2012年楼市降字当头，降价潮将再度蔓延，这究竟是空穴来风还是言之有据？我们不妨回顾一下2011年苏州房价一年的整体走势情况。
降价势头不减降价盘齐头并进力压涨价盘
2011年上半年，苏州楼市整体房价处于上涨趋势，表现最明显的是大型土拍后的2月份，共有41盘价格上涨，创年度“涨”之最。随着苏州限购令的出台，上涨势头明显减弱，涨价楼盘下降到12个，同时降价的楼盘数也在不断攀升。
下半年，在7月1日园区公积金的调整和传统淡季的双重影响下，7、8月份降价楼盘明显增多，其中8月降价盘达到18个。随后“金九银十”各开发商普遍对市场抱有期待，使得涨价盘增加，降价势头减弱，10月的涨价楼盘数达到下半年之最。
降价潮在11月真正来袭并蔓延，楼市出现大幅跳水的局面，12月有19盘降价，仅3盘上调价格，达到年度“降”之最。自10月以来苏州楼市涨价盘持续减少，降价盘持续增多，足以说明各开发商对“以价换量”效果的认可和执行的决心。
“苛”政猛于虎政策房价深度博弈
2011年是楼市的政策年，也是苏州楼市接受大挑战的一年，国家调控的不放松以及地方政府各类政策的不断出台，直接影响着苏州房价的走势。从1月份新国八条，到3月苏州限购令的出台，再到7月园区公积金的调整，银行的不断加息和利率调整都在不断冲击着苏州楼市。
3月2日晚，苏州版限购令的出台，这使得随后一周的楼市成交量下跌了近六成。涨价仍在继续但是势头明显减弱，仅有23盘涨价。园区建屋海德公园涨幅较大，由2月初均价10500元/平方米涨价为11300元/平；湖山新意、招商小石城等盘上浮500元/平米左右。3月份价格在较大波动中前进，一度接近14000元/平的成交均价，下旬才趋于平稳在万元左右小幅浮动。
7月1日苏州园区公积金调整大洗牌，使购房范围扩大，吴中、新区、相城区、中心城区楼市迎来契机。此政策一出台无疑给淡季中的苏州楼市一剂强心针，许多楼盘也看准时机主动下调价格来获取购房者的青睐，求得成交。所以7、8月的苏州楼市整体主降，也由此引发楼市“拐点论”。亿城左岸香颂、合景两盘、天地源水墨三十度等16盘均有不同程度的价格下调，但是幅度都较小。
今年的“金九银十”确实有点“冷”，成交的持续低迷和疲软、购房者的观望必然影响价格的走势。“金九银十”虽然涨价盘增加降价盘减少，但是各月中涨价楼盘和降价楼盘个数、幅度均不相上下，出现价格走两极的局面。虽然不少楼盘下调价格，但是总体还是停留在小幅跳水探市的程度，不少盘仍然满怀期望。中梁香缇则由8月初13500元/平米的均价下降到12000元/平米，降幅较大； 园区的水云居三期云尚也有1000元/平米的降幅。苏州世茂运河城则由8月初9900元/平米的均价上调至14000元/平米，此外普罗旺斯、路劲主场森邻公馆等也有不同程度的上调。
10月份是新房源密集上市的阶段，涨跌楼盘个数基本持平，较9月份涨价盘数有所增加。太湖纯水岸二期涨幅1500元/平米；都市vip涨幅1000元/平米； 平江怡景开盘后涨幅500元/平米。所以10月份的成交均价基本上都在万元以上，仅有几天是在万元以下的情况，单个楼盘的价格上调一定程度上拉动了价格。
11月份是房地产市场的一个拐点。在此之前，楼市下行主要集中在部分实行限购的一线城市，而进入11月份后，下行趋势已经蔓延至二三线乃至下辖的县级市。随着年关的临近，资金链的紧张和库存量的攀升，越来越多的楼盘加入降价求跑量。苏州世茂运河城降幅较大，直至出现8888元/平米的清盘价；东方之门因为房源位置的不同，11月也有5000元/平米的价格下调；古城区中梁天御团购活动推出8折优惠，折后价8字头起等等。
从11月的价格走势图可以明显看出苏州房价受到降价潮影响明显：11月份成交均价大部分集中在8000-10000元/平米价格段，尤其是更加靠近8000元/平米，偶尔也会有价格的上浮。
楼市深陷“起价门”9成优惠加码求跑量
2011年苏州楼市最值得一提的还是愈演愈烈的“起价门”事件，无论是在售老盘还是纯新盘入市，都会打着起价的标杆。6999元/平米起，8888元/平米起，5588元/平米起等频现楼市，已是屡见不鲜，购房者一度以为房价真的降下去。起价背后的均价到底是多少，又暗藏多少玄机，还是仅仅是促销的一种手段？在非常时期降价意味着会引起很大的纠纷，所以不少楼盘选择通过优惠加码的方式来“变相”降价加快跑量。上半年每月的优惠楼盘数多在100以下，6月份以后飙升到100多盘，12月份148盘优惠战更是创年度之最，同时优惠力度也在不断增加。小恩小惠难以打动购房者，于是8折、85折、立减300万等惊现楼市。评点各家的优惠戏码也是五花八门，如团购、特价房、存抵优惠等等。
区域领降标杆拉“房票”跟风盘新盘共筑价格新体系
2011年10月份以后受到降价潮的影响，园区、吴中两大热点区域可谓起到了领头羊的作用，区域带动效应明显，新区、古城等也都纷纷加入。各区域的领跑标杆对新的价格体系建立更是功不可没。园区中海国际社区公园道打出精装房团购价8888元/平米起引发楼市一片骚动； 中梁香缇古城区的中梁天御打出团购8折的优惠8000多元/平米起，随后苏州世茂运河城打出8888元/平米的清盘价； 新区荣尚花苑58880元/平米起的清盘价等等。除了在售楼盘的降价跟风以外，纯新盘的低价入市也对区域价格体系的重新建立起到了一定的作用。花境、嘉馨坊、群星苑、太湖郡等纯新盘6、7字头的入市价也冲击着苏州房价。
降幅多少才合理呢？专家认为20%左右的降幅已经是价格底部，也是当前开发商降价的底线，如果市场局面持续恶化，市场层面表现为更多的开发企业参与到降价的行列中来，而不是进一步将个案的楼盘再进行价格下调。
10万套房源角逐2012房价降字当头？
据调查数据显示：2012年苏州将有近10万套房源上市，创历史新高。在高库存和推新量加大的情况下，开发商寻求以价换量仍是第一要务。在通货膨胀将得到进一步缓解，限购延期的市场背景下，调控政策的走向仍将控制“价格”作为主要方向。专家预测年底及2012年房价不会出现市场反弹，开发企业如何在成交量、成交金额上做文章成为当前市场份额争夺的必然。
中国社会科学院《住房绿皮书》也认为，本季度房价下行通道刚刚打开，预测明年房价降字当头，明年一季度或现拐点，二季度老盘降价幅度将更大，三季度降价幅度会更深。整体来看，预计2011-2012年商品住宅市场的销售量和销售额将出现双降的局面，住房市场的调整趋向“软着陆”。2012年的房价终将走向何方，我们不妨拭目以待。